Отозвать дарственную: как аннулировать договор дарения?

Дарственная – законный способ передать в пользование и владение жилье или иное имущество, оставив его вне посягательств других родственников, например, вне раздела имущества супругов. Для передачи недвижимости во владение другому лицу даритель должен заключить по всем правилам договор дарения. Судебная практика пестрит случаями, когда мошенники забирают квартиру дарителя против его воли – обманом подсовывают бумаги на подпись, вводят в заблуждение или выселяют пожилого человека, не выполняя условия сделки о пожизненном проживании и передаче квартиры после смерти дарителя. Можно ли отозвать дарственную на квартиру?

Дарственная: особенности

Случается так, что недобросовестные люди пользуются физической слабостью и юридической неподкованностью владельца, который, ввиду преклонного возраста, болезни или алкоголизма не способен адекватно оценивать действия других граждан, подозревать обман и распознавать действия, направленные на незаконное завладение его жильем. Часто встречаются случаи, когда одаряемые не оправдывают доверия и совершают противоправные действия против дарителя. В таких случаях даритель вправе отменить дарственную и отозвать все договоренности.

Передача недвижимого имущества по договору дарственной от одного человека другому происходит на безвозмездной основе, причем это указывается в соответствующем документе. Если собственник квартиры принимает решение о дарственной и собирается отдать свою квартиру, никто из близких родственников не может заявить права на этот имущественный объект.

Важно осознавать, что дарственная дает определенные преимущества одному из супругов. Например, если мужу подарили квартиру в центре столицы, то его жена в случае развода не претендует на это имущество – оно совместно нажитым не считается.

Родственники дарителя имеют льготы по налогам – ставка для них равна 0%, а вот если дарят жилье посторонним, то процент налога составит 13% от стоимости имущества.

Как только дарственный договор подписан, одаряемый может начинать пользоваться квартирой. Если же оформляется завещание, то в собственность жилье переходит после смерти владельца (дарителя). В этом и заключается существенная правовая разница: дарить квартиру можно при жизни, и тогда прежний владелец лишается права проживать там, независимо от устной договоренности, а вот если было написано завещание, получатель может начать пользоваться имуществом, только вступив в права наследника после смерти дарителя, через полгода с начала открытия дела в нотариальной конторе.

Отозвать дарственную в России крайне сложно, так для этого необходимы веские основания, чтобы признать договор и сделку недействительными. Нужно найти и доказать нарушения, которые допустили стороны во время регистрации и оформления соглашений. По ст. 578 ГК РФ, существует ряд объективных причин, могущих служить основанием отмены сделки.

Что касается разновидностей договоров дарения, можно выделить 2 вида:

• документ, который подтверждает мгновенный и безвозмездный переход недвижимости от прежнего хозяина к новому;
• соглашение, по которому даритель обязуется передать в собственность нового владельца жилье в срок, установленный документом.

Даритель вправе до вступления в силу договора отменить сделку и не передавать во владение свою квартиру. При этом нет оснований привлекать суд. Но одаряемый, однако, имеет право обратиться в судебный орган и потребовать от судьи принудить дарителя исполнить свои обязательства. Если основания для отказа дарить квартиру будут признаны судом существенными, он встанет на сторону нынешнего владельца собственности.

Основания для отмены дарственного договора

Основания, которые могут аннулировать сделку, бывают разными. Ввиду них владелец не хочет отдавать свою собственность во владение другому лицу и инициирует отзыв дарственной.

Отмена дарственной может осуществляться при жизни по следующим причинам.

1. Финансовое положение и уровень жизни дарителя ухудшились, и он больше не может свободно распоряжаться имуществом.
2. Состояние здоровья дарителя стало хуже.
3. Одаряемый предпринял попытки нанести дарителю физический вред – тяжкие телесные повреждения, например.
4. Одаряемым было совершено убийство кого-то из членов семьи дарителя или его самого.
5. Договор не был зарегистрирован в ФСР.
6. В соглашении обнаружился пункт о том, что договор вступит в силу только после смерти нынешнего владельца недвижимости.
7. Квартире нанесли ущерб – случайно или по собственной вине.

Если даритель был введен сторонними лицами в заблуждение или доведен до беспамятства (спиртными напитками, психотропами, наркотиками) на момент оставления подписи с целью получения третьими лицами его имущества, это становится основанием для того, чтобы признать сделку недействительной в суде.

Невменяемость дарителя, однако, необходимо доказать как можно быстрее, потому что чем больше времени пройдет, тем меньше шансов уличить мошенников в преступлении и вернуть все назад.

Чтобы дарственная после подписания стала юридически действительной, оформление требует нотариального удостоверения. Нынешний владелец должен подписать бумагу, что имеющийся совладелец имущества (например, жена или другой член семьи), не против сделки. Если выяснится, что документы для сделки дарения были сфальсифицированы, аннулировать ее не составит труда. В случае, если одаряемый умирает раньше, чем вступило в силу соглашение о дарении, даритель вправе быстро отменить все договоренности и отозвать сделку.

Важный момент: нередки случаи, когда на законном уровне договор дарения признается недействительным. Такое происходит, если даритель (физическое лицо) является опекуном ребенка до 18 лет и представляет его интересы. Сотрудники органов опеки и попечительства, образовательных и лечебных учреждений также не могут передавать законно квартиру и другие недвижимые объекты лицам, которые состоят в этих организациях. То же касается людей, которые находятся на службе в госорганах и муниципальных организациях – в некоторых ситуациях им незаконно «дарят» квартиры в качестве благодарности за оказанные услуги.

Отмена дарственной

Так как юридически соглашение касается только дарителя и одаряемого, то отмена дарственной может быть действительной по соглашению обеих сторон. Аннулировать договоренности всегда проще, пока владелец недвижимости не отдал в дар свою квартиру. На практике одаряемый редко согласен на возврат полученного имущества, поэтому все споры подлежат рассмотрению в судебных органах.

Добровольный отказ от дарственной

Даритель может отменить процедуру, если одаряемый сам откажется от всех условий. Можно попытаться уговорить человека и составить обратный договор с подписями. Если получатель имущества наотрез отказывается и претендует-таки на предмет дарения, то отозвать договор можно только в суде.

В таком случае могут рассматриваться такие основания для отзыва: одаряемый совершал покушение на убийство самого дарителя или его близких; одаряемый нанес физический вред ему или членам семьи и/или повредил имущество; материальное состояние владельца квартиры ухудшилось, и он не может больше дарить имущество. Одного из этих оснований, в случае их доказанности, достаточно для признания судом необходимости отзыва дарственной.

По ст. 573 ГК РФ, граждане могут и сами отказываться от дара по своему желанию. Это можно сделать перед оформлением дарственной и регистрацией. Факт непринятия нужно зафиксировать нотариально, и договор дарения станет недействительным.

Согласно действующему законодательству РФ, лицо, отказавшееся получить в дар жилье, не обязано объяснять причину отказа. Если по какой-либо причине отказ случился после регистрации договора, то и нотариальное непринятие тоже должно фиксироваться в реестре.

Судебное разбирательство

Только судебный орган может аннулировать сделку дарения. Предоставить основания для расторжения договора могут следственные органы и прокуратура. Они вправе направить иск, если:

• установлен факт мошенничества с целью скрыть информацию от налоговых органов;
• юридическое лицо, пребывающее в статусе банкрота, оформило в период следственных мероприятий дарственную на квартиру и передало права владения другому человеку из страха конфискации;
• были ущемлены права несовершеннолетних граждан, из-за чего они могли остаться без крыши над головой (по причине неправомерного дарения);
• есть основание полагать, что даритель был введен в заблуждение или неадекватное состояние.

Если суд признает, что сделка недействительна, договор аннулируется по судебному постановлению, а имущество возвращается в собственность дарителя.

Сроки отмены дарения и цена процедуры

При заключении договора дарственной недвижимости предусматривается обязательная госпошлина (стоимость по тарифу + 13% налог на прибыль). Все расходы на оплату пошлины должна взять на себя одаряемая сторона, как и налог. Если дарение происходит между близкими родными (имущество дарится маме, папе, сыну, дочери, бабушке, дедушке, брату, сестре, мужу, жене и т.д.), то договор не облагается налогом. Во всех других ситуациях он обязателен.

Придется оплатить также услуги нотариуса и обращение в регистрационную палату. Если стоимость квартиры выше миллиона рублей, то высчитывается процент от его цены – 0,75% + 10 000 руб. Если цена жилья выше 10 млн, то 0,5% + 75 000 руб.

Если говорить о сроках, то период отмены дарственной составит 3 года с момента подписания бумаг. Когда срок истекает, аннулировать дарственную невозможно. Если одаряемый сам не хочет принимать в дар имущество или нанес ущерб дарителю либо его близким специально, то срок оспаривания продлевается до 5 лет.

На чьей стороне будет суд?

Большинство исков подается заинтересованными людьми без наличия особых основания для отмены. Если даритель предъявит суду аргументы и доказательства необходимости аннулирования договора, то суд вынесет постановление в его пользу. Для защиты своих прав дарителю нужно внимательно отнестись к оформлению сделки, предварительно проконсультироваться с юристом. Грамотный специалист расскажет о возможных рисках, правильном соглашении и ответственности сторон. Помните, что для отмены договоренностей нужны веские и аргументированные основания.

Отмена дарения после регистрации прав

Дарственная может быть отменена в суде в течение установленного срока регистрации прав на имущество, если есть веские основания для аннулирования дарственной.